ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ชี้อสังหาฯ ไทย ยังเป็นโอกาสที่ดีของนักลงทุนต่างชาติ
จากผลกระทบด้านเศรษฐกิจชะลอตั
ตลาดอสังหาฯไม่มีแนวโน้มฟองสบู่
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com เผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยเวลานี้ยังมีความมั่นคงและยังเติบโตได้อีก ไม่มีแนวโน้มของการเกิดฟองสบู่ซ้ำรอยเดิม เนื่องจากผู้ประกอบการต่างเฝ้าระวังและติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่นำโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมดมา Resale อีกครั้ง พร้อมทั้งจัดโปรโมชันลดราคาจำนวนมาก หรือให้เข้าอยู่ฟรี 2 ปีแล้วผ่อนดาวน์ทีหลัง
“ขณะเดียวกัน กลุ่มลูกค้าที่เป็น ‘โอกาส’ คือชาวต่างชาติ ให้ความสนใจซื้อคอนโดฯ ไทยเป็นจำนวนไม่น้อย ทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุน เนื่องจากประเทศไทยเป็นที่ที่มีความสะดวกในเรื่องของการลงทุนเป็นอย่างมาก เมื่อเทียบกับมาเลเซีย ที่กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนซื้ออสังหาฯ ในราคาไม่ต่ำกว่า 8-10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น ขณะที่ไทยมีงบแค่ 1-5 ล้านบาทสามารถลงทุนซื้อได้แล้ว จึงทำให้การจับจองเป็นเจ้าของคอนโดฯ ในไทยทำได้ง่ายกว่า
นอกจากนี้ ไทยยังมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติในหลาย ๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็น อาหารที่รสชาติดี มีวัดที่สวยงามเป็นจำนวนมากที่ดึงดูดชาวจีนให้นิยมมาไหว้พระ ขณะเดียวกันชาวสแกนดิเนเวียนหรือยุโรปก็ชอบมาพักอาศัยแบบลองสเตย์ในไทยเพราะมีอากาศที่อบอุ่น และมีสถานที่ท่องเที่ยวสวยงาม”
นักลงทุนจีนยังนิยมอสังหาฯไทย
โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า ชาวจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ทั้งในรูปแบบของการซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย การเช่าอาคารสำนักงาน รวมถึงการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีนผ่านการร่วมทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย โดยการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวจีนในปี 2561 ขยายตัวจากปี 2560 ค่อนข้างมาก สะท้อนจากมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดในไทยของชาวจีน ปี 2561 อยู่ที่ 39,178 ล้านบาท เร่งขึ้นจากปี 2560 ที่ 23,621 ล้านบาท (ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติ และ 12% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดไทยทั้งประเทศ เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่ 9%
สัดส่วนมูลค่าที่สูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ซื้อชาวจีนมีบทบาทสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยทำเลที่เป็นที่นิยมในหมู่ชาวจีน คือย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่ และพื้นที่แถบชายทะเลของพัทยาและภูเก็ต โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน
แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยของลูกค้าชาวจีนจะเพิ่มขึ้น แต่ข้อมูลจากผู้ประกอบการและข้อมูลสถิติ พบว่ายังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ หรือราคาอสังหาฯ ที่สูงผิดปกติในพื้นที่ดังกล่าว รวมทั้งยังไม่พบปัญหาการทิ้งใบจองจากลูกค้ารายย่อยที่ซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง ซึ่งอาจเป็นเพราะผู้ประกอบการเรียกเก็บเงินดาวน์จากชาวจีนในอัตราสูงถึง 25-30% ของราคาอาคารชุด ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินดาวน์ที่เก็บลูกค้าชาวไทยที่อยู่ในอัตราราว 10% เพื่อป้องกันความเสี่ยงในด้านนี้ไปบ้างแล้ว
อย่างไรก็ตาม อาจพบปัญหาการทิ้งจองบ้างจากลูกค้านิติบุคคลจีนที่เข้ามาเหมาอาคารชุดเป็นชั้นหรือเป็นตึกเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวจีน หรือเพื่อไปขายต่อชาวจีนเองโดยตรง แต่โดยรวมยังถือว่าเป็นส่วนน้อย
จุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ไทย
โดยจุดเด่นที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของไทยได้รับความนิยมจากลูกค้าชาวจีนก็เพราะว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีราคาถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านอย่างฮ่องกง หรือสิงคโปร์ นอกจากนี้ยังมีกฎหมายเอื้อต่อการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อาทิ
- ไม่จำกัดราคาขั้นต่ำในการซื้อ ซึ่งจากต่างมาเลเซียที่ต้องซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 8-16 ล้านบาท
- ได้กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งแตกต่างจากจีน หรือเวียดนามที่ได้เพียงสิทธิ์การเช่าระยะยาวเท่านั้น
- ไม่มีการเก็บภาษีจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เหมือนในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ต้องเสีย 20% และฮ่องกง 30% โดยเฉพาะเหมือนในสิงคโปร์ที่ต่างชาติต้องเสียภาษี
- ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมรดก ยังไม่เริ่มบังคับใช้ (เริ่มบังคับใช้อย่างเป็นทางการในปี 2563)
ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องเร่งปรับตัว ด้วยการขยายตลาดแบบเชิงรุกวางกลยุทธ์เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ได้แก่ จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ญี่ปุ่น อินเดีย จัดตั้งฝ่ายขายในต่างประเทศ เน้นการจัดอีเวนต์ในประเทศต่าง ๆ หรือไปตั้งสำนักงานในขายในจีน โดยมีทีมงานชาวจีนเป็นผู้ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางประสานงานตัวแทนในแต่ละเมือง รวมถึงรองรับการจัดกิจกรรมโรดโชว์และอีเวนต์ต่าง ๆ ควบคู่กันไป
แนวโน้มครึ่งปีหลังของตลาดอสังหาฯไทย
ขณะเดียวกัน การทำตลาดภายในประเทศก็ใช่ว่าจะหมดหวังเสียทีเดียว โดยมีอานิสงส์จากโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ทั้งที่กำลังจะเปิดและอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง รวมถึงการจัดตั้งรัฐบาลและคณะรัฐมนตรีใหม่ที่คาดว่าจะมีนโยบายต่าง ๆ มากระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมและอสังหาริมทรัพย์ให้สดใสขึ้น
“ครึ่งปีหลังนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังเน้นพัฒนาโครงการในทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ โฟกัสกลุ่มเรียลดีมานด์ ระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่เราวิเคราะห์ออกมาว่าเป็นราคาที่คนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและสามารถผ่อนจนหมดได้ จึงอยากให้ผู้ประกอบการโฟกัสในเซกเมนต์นี้” นางกมลภัทร กล่าว
จากข้อมูลการค้นหาอสังหาฯ ในเว็บไซต์ของ DDproperty ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ พบว่าความต้องการอสังหาฯ ในไทยมีการเติบโตถึง 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ช่วงเดือน 3-5 มีความต้องการอสังหาฯ สูงกว่าปีก่อนอย่างเห็นได้ชัด) ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปิดการขายผ่านโปรโมชันต่าง ๆ ก่อนจะเริ่มใช้มาตรการ
โดยคำค้นตามพื้นที่ที่เป็นที่นิยมมากที่สุด 3 อันดับแรกใน 5 เดือนแรกของปีนี้คือ กรุงเทพฯ นนทบุรี และเชียงใหม่ ซึ่งยังคงเหมือนกับข้อมูล 3 อันดับแรกของปีก่อน นอกจากนี้ ข้อมูลจาก 8 ใน 10 อันดับแรกเป็นคำค้นสำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สะท้อนให้เห็นความต้องการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากกว่าพื้นที่อื่นในประเทศ
สำหรับประเภทอสังหาฯ ที่มีการค้นหามากที่สุด 3 อันดับแรก คือ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ทำเลคอนโดฯ ที่มีการค้นหามากที่สุด 3 อันดับแรก คือ ห้วยขวาง จตุจักรและวัฒนา ส่วนการค้นหาที่ดิน พบว่า 3 ทำเลที่เป็นที่นิยมมากที่สุด คือ ลาดพร้าว บางนาและบางกะปิ
โดยข้อมูลจาก DDproperty Consumer Sentiment Survey รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคยังมีความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ โดยส่วนใหญ่ให้ความสนใจทั้งสินค้าใหม่และรีเซล เหตุผลที่คนไทยยังคงพึงพอใจกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศ คือ ราคาของอสังหาฯ ยังไม่สูงมากนัก ในขณะที่บางกลุ่มไม่พึงพอใจต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ให้เหตุผลว่าเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นและแพงเกินไป
ข้อมูลที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเวลานี้
5 แหล่งข้อมูลที่ผู้บริโภคใช้ตัดสินใจซื้ออสังหาฯ
- 76% เลือกไปดูโครงการจริงด้วยตนเอง
- 57% ดูผ่านเว็บไซต์สื่อกลางอสังหาฯ
- 47% โซเชียลมีเดีย
- 43% คำแนะนำจากคนใกล้ตัว เช่น เพื่อนร่วมงาน เพื่อน และคนในครอบครัว
- 36% เว็บไซต์ของผู้พัฒนาอสังหาฯ
จะเห็นได้ว่าแม้ผู้บริโภคจะเลือกใช้สื่อออนไลน์ในการเลือกดูข้อมูลอสังหาฯ มากขึ้น แต่สุดท้ายก็ยังเลือกที่จะไปดูโครงการด้วยตนเองก่อนตัดสินใจซื้อ
5 ปัจจัยหลักที่คนใช้ตัดสินใจเมื่อเลือกซื้อที่พักอาศัย คือ
- 81% ทำเลที่ตั้ง
- 44% ความปลอดภัย
- 36% ราคาต่อตารางเมตร
- 33% สิ่งอำนวยความสะดวก
- 17% ระบบสาธารณูปโภค
ระยะห่างระหว่างสถานที่ต่าง ๆ กับที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องสำคัญ
- 60% ความสะดวกและระยะทางในการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ
- 51% ระยะทางจากที่พักถึงที่ทำงาน
- 38% ระยะทางจากที่พักถึงสถานบริการทางการแพทย์
- 32% ระยะทางจากที่พักถึงห้างสรรพสินค้า
- 25% ระยะทางจากที่พักถึงสวนสาธารณะ
จุดที่น่าสนใจ: ระยะทาง 400-500 เมตร จากระบบขนส่งสาธารณะคือระยะทางที่ผู้บริโภคทั่วไปพอรับได้ ในขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่มีอายุมากขึ้นจะไม่ให้ความสำคัญกับปัจจัยเรื่องระยะทางมากนัก
