ธุรกิจบ้านเช่ากับโอกาสของผู้ซื้อและผู้ขาย

• ปัจจุบัน ปัจจัยภายนอก (ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ราคาที่อยู่อาศัยที่เติบโตขึ้น) และปัจจัยภายใน (พฤติกรรมการใช้ชีวิต การออมและการใช้จ่ายส่วนบุคคล หนี้ครัวเรือน) ทำให้คนส่วนใหญ่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น และจำเป็นต้องเช่าที่อยู่อาศัย
• ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยดีดีพร็อพเพอร์ตี้พบว่าคนไทยที่ตอบแบบสำรวจกว่า 9% อาศัยในบ้าน-ห้องเช่า หรือกำลังมองหาอสังหาฯ เพื่อการเช่าอยู่

การมีบ้านเป็นของตัวเองน่าจะเป็นความต้องการของคนส่วนใหญ่ ส่วนหนึ่งเพราะค่านิยมในสังคมว่าการมีบ้านแสดงถึงความมั่นคงในชีวิต และยังสนองความต้องการด้านจิตใจในการใช้ชีวิตอย่างมีอิสระด้วย อย่างไรก็ตามใช่ว่าทุกคนจะสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ ด้วยปัจจุบันมีหลายปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยให้หลาย ๆ คนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย ๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยการทำงาน การเดินทาง การใช้ชีวิตหรือการบริหารจัดการการเงินส่วนตัว

ถึงแม้ว่าปัจจุบันตัวเลือกของที่อยู่อาศัยจะมีมากขึ้น ทว่าระดับราคาก็ปรับสูงตามเนื่องจากที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการมีน้อยลง ราคาจึงแพงตามดีมานด์ที่มีมากขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น จึงต้องขายในราคาที่แพงขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะทำเลที่มีความต้องการสูง นอกจากนี้การขยายตัวของเศรษฐกิจ โครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาล การลงทุนขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังปริมณฑล ล้วนส่งผลให้ราคาที่ดินโดยเฉพาะแถบซีบีดีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากรายงาน DDproperty Property Index พบว่าแนวโน้มการเติบโตของราคาในรอบ 2 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 17 โดยปัจจัยสำคัญอยู่ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่สูงขึ้นเนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า

พฤติกรรมและการใช้ชีวิตก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการเลือกเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผลสำรวจ ความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย และเว็บไซต์ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรูในประเทศสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย พบว่าผู้บริโภคกลุ่มมิลเลนเนียล (ใน 4 ประเทศ) กว่า 1 ใน 4 ยังอาศัยอยู่กับพ่อ-แม่ แต่ก็มีแนวคิดที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และเมื่อเจาะลึกเข้ามาที่ไทยพบว่า คนไทย 26% ยังอาศัยอยู่กับพ่อ-แม่ 29% มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปี ในขณะที่ 9% อาศัยในบ้าน-ห้องเช่า หรือกำลังมองหาอสังหาฯ เพื่อการเช่าอยู่ ซึ่งเหตุผลที่คนไทยยังไม่พร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจาก 43% ยังไม่มีความพร้อมทางด้านการเงิน และอีก 33% ยังมองว่าอสังหาฯ มีราคาสูงเกินไป

 แต่เมื่อคนกลุ่มนี้ตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย มักจะใช้เวลาในการพิจารณาจนกว่าจะเจอตัวเลือกที่ตรงกับความต้องการและเข้ากับวิถีการใช้ชีวิตของตนเป็นหลัก

 สำหรับด้านการบริหารจัดการการเงินของผู้บริโภคในปัจจุบันพบว่ามีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าไตรมาส 3 ปี 2561 สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยอยู่ที่ 77.9% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศเกิดใหม่อื่น ๆ ที่โดยปกติจะอยู่ที่ 40% สะท้อนให้เห็นปัญหาการขาดวินัยทางการเงิน ทั้งด้านการวางแผนการใช้จ่ายรวมไปถึงการออมด้วย

การขยายตัวของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจแบบแบ่งปัน (Sharing Economy) ก็มีบทบาทอย่างมากในการอำนวยความสะดวกให้กับคนที่ชอบโยกย้ายที่อยู่อย่างกลุ่ม Digital Nomads ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการเกิดขึ้นของแพล็ตฟอร์มอย่าง Airbnb ที่ให้บริการปล่อยเช่าที่พักที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายในหลายประเทศรวมทั้งไทย ซึ่งสอดคล้องกับผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่พบว่าคนไทยกว่าครึ่งหนึ่งที่ทำการสำรวจมีความสนใจโมเดลการให้บริการของAirbnb และอยากให้ภาครัฐเข้ามาสนับสนุนทางด้านอุตสาหกรรมการเช่าอย่างเป็นระบบมากขึ้น นอกจากนี้ข้อมูลล่าสุดยังพบอีกว่าในปีนี้มีนักท่องเที่ยวจองที่พักผ่าน Airbnbเพื่อท่องเที่ยวช่วงเทศกาลสงกรานต์ในไทยเพิ่มขึ้นกว่า 50% จากปีก่อน

 จากปัจจัยข้างต้นทำให้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งทำได้เพียงเช่าที่พัก หรือเลือกที่จะเช่ามากกว่าจะมีที่อยู่อาศัยของตนเอง (อย่างน้อยในช่วงที่ยังไม่สามารถรับภาระการผ่อนระยะยาวได้) ซึ่งทั้งการเช่าและการซื้อที่อยู่อาศัยต่างก็มี “ข้อดี” แตกต่างกันดังนี้้

เมื่อพิจารณาด้านนโยบายจากภาครัฐ จะเห็นได้ว่ามีการออกกฏหมายเพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดย…

•  ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่าหนึ่งเดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือน
• ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
• ผู้ให้เช่าไม่สามารถกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้

กฎหมายใหม่นี้ จะเพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้เช่าสามารถตัดสินใจเช่าได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่ายังได้ประโยชน์จากความโปร่งใสในกระบวนการกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่มีแนวทางชัดเจนอีกด้วย

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเป็นของตนเอง ภาครัฐก็มีนโยบายเพื่อสนับสนุนหลายโครงการ เช่น

• โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง) ที่สนับสนุนให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และจัดซื้อหรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท
• โครงการบ้านประชารัฐที่ดำเนินต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2559 ด้วยการสนับสนุนผู้มีรายได้น้อย ให้สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองบนที่ดินที่รัฐกำหนดไว้ ซึ่งมีโครงการที่พักอาศัย เช่น บ้านแฝด บ้านแถว อาคารชุดพักอาศัย พื้นที่ไม่ต่ำกว่า 28 ตารางเมตร ขายในระดับราคา 350,000 – 700,000 บาทต่อหน่วย

อย่างไรก็ตามนอกจากนโยบายจากภาครัฐจะช่วยสนับสนุนการเช่าและการซื้อที่อยู่อาศัยข้างต้นแล้ว ยังอาจส่งผลกระทบต่อตลาดการเช่าและการซื้อที่อยู่อาศัยบางส่วนด้วย อย่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนมกราคม 2563 ส่วนหนึ่งของข้อบังคับเป็นการเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัย บ้านหลังที่สองรวมถึงห้องชุดและอาคารพาณิชย์ อาจจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผู้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ดังกล่าวนำมาปล่อยเช่าเพื่อหารายได้แทนที่จะปล่อยว่างและต้องเสียภาษีทุกปี โดยเฉพาะผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายการที่ไม่ต้องการขายหรือไม่สามารถขายได้เนื่องจากซัพพลายในตลาดมีเกินกว่าดีมานด์ เมื่อจำนวนที่อยู่อาศัยปล่อยเช่ามีจำนวนมากขึ้น จะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าลดลง

ไม่ว่าจะตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย การมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจเลือกทั้งประเภทอสังหาริมทรัพย์ การออกแบบที่ถูกใจ และที่ตั้งในทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตล้วนเป็นสิ่งจำเป็น นอกจากปัจจัยภายนอกดังกล่าวแล้ว การพิจารณาปัจจัยภายในคือการสำรวจความพร้อมและความต้องการของตัวเองก็มีความสำคัญไม่น้อยไปกว่ากัน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ในฐานะสื่อกลางในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของไทย มีทั้งข้อมูลและคำแนะนำจากกูรูที่จะช่วยให้ผู้บริโภครู้สึกมั่นใจในการตัดสินใจมากขึ้น