EIC ชี้เศรษฐกิจทรุดดึงราคาคอนโดฯหมดแรงโต

EIC ทำการ web scraping ข้อมูลคอนโดมิเนียมบนเว็บไซต์ Hipflat.co.th เพื่อนำมาวิเคราะห์แนวโน้มราคา พบว่า
ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ประกาศขายในภาพรวมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง อย่างต่อเนื่อง และมีราคาในบางพื้นที่เริ่มปรับลดลงเมื่อเข้าสู่ปี 2563 ตามภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและผลกระทบจาก COVID-19

ข้อมูลคอนโดฯ บนเว็บไซต์ Hipflat.co.th ที่ประกาศขาย มีจำนวนมากกว่า 6 หมื่นโพสต์ จาก 2,416 โครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 27 มิ.ย. 2563) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง โดยกว่า 70% เป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เหลือเป็นโครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัดที่กระจุกตัวในแหล่งท่องเที่ยวเช่น พัทยา ภูเก็ต

EIC วิเคราะห์ข้อมูลราคาจากโพสต์ประกาศขายพบว่า ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปีที่ผ่านมา และราคาในปัจจุบันมีการปรับลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี

โดยในช่วงปี 2561-2562 อัตราการเติบโตของราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 3.3% ต่อปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีก่อนหน้า (ปี 2556-2560) ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี ทั้งนี้ในปี 2563 ราคาคอนโดฯ ต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลงต่อเนื่อง โดยอัตราการเติบโตของราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 1.2%YOY ในไตรมาสที่ 1 และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ -0.02%YOY (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553

•  ราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โครงการคอนโดฯ
  ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน (ในที่นี้คือ เขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท และสาธร) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร
  อยู่ที่ 1.4 แสนบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 1.3%YOY ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2552
• แนวโน้มราคาที่ชะลอตัวของโครงการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเกิดขึ้นทั้งในโครงการที่ใกล้และไกลสถานีรถไฟฟ้า โครงการคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้ BTS MRT หรือ Airport Link ภายในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร (เฉพาะสถานี
  ที่เปิดให้บริการแล้ว) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.3 แสนบาทในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ โดยหดตัวอยู่ที่ -0.1%YOY นับเป็นการหดตัวครั้งแรกเท่าที่มีข้อมูลนับตั้งแต่ปี 2552
• ราคาคอนโดฯ ในต่างจังหวัดติดลบ 2 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับโครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต และ ประจวบคีรีขันธ์ มีการเปลี่ยนแปลงของราคาในทิศทางที่ซบเซา
  กว่าในเขตกรุงเทพฯ

EIC วิเคราะห์ว่าการที่ราคาคอนโดฯ ในไทยมีแนวโน้มชะลอตัวเป็นผลกระทบจากหลายปัจจัยตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา  ทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ สงครามการค้า ภาวะอุปทานล้นเกิน (oversupply) มาตรการ LTV และในปัจจุบันยังได้รับ ผลเพิ่มเติมจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งมีแนวโน้มที่ผลกระทบจะกินเวลานานอีกด้วย

• ปัจจัยสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ที่ส่งผลให้เม็ดเงินจากนักลงทุนชาวจีนในตลาดอสังหาฯ ไทยลดลง สะท้อนจากราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าพระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนชาวจีน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ปรับลดลงชัดเจน จากที่เคยเติบโตที่ 7.8% ต่อปี ในช่วงปี 2557-2561 ลดเหลือเพียงเติบโต 1.6% ในปี 2562
• ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 เพิ่มแรงกดดันให้กับตลาดคอนโดฯ ที่กำลังซบเซา จากความรุนแรงของผลกระทบในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ทำให้การหดตัวของคอนโดในเมืองท่องเที่ยว ตลอดจนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ของคอนโดฯ ในบริเวณพัทยาในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ลดลงที่ -3.3%YOY และหดตัวเร่งขึ้นเป็น -4.5%YOY  ในไตรมาสที่ 2 เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ของผลกระทบทางเศรษฐกิจของ COVID-19 ที่เริ่มส่งผ่านมายังตลาดคอนโดฯ

EIC มองว่าตลาดคอนโดฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวช้าตามภาวะเศรษฐกิจ พร้อมจับตาการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคหลัง COVID-19 (New Normal) ทิศทางราคาในตลาดคอนโดฯ มือสองที่ชะลอตัวลงสะท้อนถึงกำลังซื้อและการเก็งกำไรที่ลดลงซึ่งทำให้คอนโดฯ ขายยากขึ้น

ตามภาวะเศรษฐกิจภาพรวมที่คาดว่าจะใช้เวลานาน (ฟื้นตัวแบบ U-shape) ประกอบกับในตลาดยังมีอุปทานส่วนเกินที่ต้องใช้เวลาในการดูดซับ ผู้ประกอบการจึงควรเตรียมตัวสำหรับภาวะความซบเซาที่กินเวลานานโดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและเสถียรภาพทางการเงิน นอกจากนี้ EIC มองว่าผู้ประกอบการยังควรติดตามในเรื่องการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคหลัง COVID-19 ที่อาจเป็นภาวะปกติใหม่ หรือ New Normal ที่มีนัยต่อการซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย เช่น แนวโน้มของการทำงานที่บ้าน (work from home) ที่อาจมีมากขึ้นจะส่งผลให้ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับลักษณะการใช้งานและพื้นที่ของที่อยู่อาศัยมากขึ้น และให้น้ำหนักกับการเลือกทำเลที่สะดวกเดินทางหรือใกล้ที่ทำงานน้อยลง หรือแนวโน้มความตื่นตัวด้านสุขอนามัยที่ผู้บริโภคอาจเริ่มให้ความสำคัญมากขึ้น โดยเฉพาะในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ซึ่งเป็นลักษณะการอยู่อาศัยร่วมกันกับคนหมู่มาก เป็นต้น